房地产信托投资基金基础常识

房地产信托投资基金即REITs，在海外被投资者们视为股票、债券、现金以外的第四类资产，其市场近几年在全球范围内逐渐发展壮大。那么REITs到底为何物？在我国发展REITs有何意义？
　　
　　据中国证券报介绍，REITs是通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资于能够产生稳定现金流收益的地产资产或相关有价证券的金融产品。
　　
　　该产品由特定的资产管理公司管理，专门的基金托管机构托管；在发行后一般选择在证券市场上挂牌交易，买卖方式与股票相同。
　　
　　REITs资产管理公司通过多元化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以分红的方式分配给投资者，从而使其获取长期稳定的投资收益。
　　
　　REITs的分类
　　
　　按业务性质和收入来源，REITs分为股权型(EquityREITs)、债权型(MortgageREITs)和混合型(HybridREITs) 三种类型。其中，股权型REITs就是直接投资不动产，主要的收益来源是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得；债权型REITs是指向开发商或房地产管理者提供抵押贷款，或投资房地产抵押证券，以利息收入或证券投资回报为主要收入来源；兼营上述两类业务，混合收取上述两种业务收入的REITs被称为混合型REITs。目前债权型REITs只存在于美国，占比不到REITs市场总规模的10%；混合型REITs就更少，只有不到1%；除美国市场外，其他国家和地区的REITs均为股权型。
　　
　　此外，REITs还有其他划分方式。根据组织结构，REITs可划分为公司型和契约型；根据募集和上市方式，可划分为公开募集上市交易、公开募集非上市交易和私募三种；根据经营管理方式，可划分为内部管理和外部管理两种；根据经营期限，可划分为有明确期限及无明确期限两种；根据发行后能否赎回，可划分为开放型和封闭型。
　　
　　投资REITs的优点
　　
　　近几年，REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：
　　
　　1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。
　　
　　2．具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。。
　　
　　3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。同时REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。
　　
　　4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。